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www.78367.com法官来了|听田晓昕法官讲讲房屋买卖
发布时间:2020-01-24

  近年来随着房价的逐步上涨,我们审理的 房屋买卖合同纠纷也一直居高不下。与此同时,房屋交易量的上升也带来了装修市场的繁荣,相应的, 装修合同纠纷数量也呈现了一定的波动。今天,我带来了几个比较典型的案例,通过案例给大家介绍一下我们经常遇到的一些纠纷和法院处理方式,希望给大家带来一些帮助和启发。

  2019年3月1日,韩先生和张女士签订了房屋买卖合同,约定韩先生购买张女士位于西城区广安门外大街一处房屋,总价520万元。该房屋是张女士通过按揭方式购得,房屋抵押给光大银行借款200万元。韩先生知晓相关情况,合同中也做了相关约定,约定张女士在签订合同后1个月内办理还款解抵押手续。韩先生向张女士先行支付了200万元购房款,但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中,因张女士另有其他纠纷,该房屋被法院查封。韩先生提起诉讼,要求与张女士继续履行合同,办理过户手续。

  这里面,有可能是因为资金问题,张女士将韩先生支付的200万元房款挪作他用了,当然也不排除坐地涨价的可能。关注房价的网友可能知道,2018年底房贷利率出现了明显松动,降低了资金成本,也被市场视为调控略有放松的信号,2019年初房价有所上涨。在2019年四五月份,我们受理的涉及卖方以各种理由要求解除房屋买卖合同或者违约涨价的纠纷就比较多。很多朋友都问过我这个问题,就是我辛苦签完合同了,但是房价上涨了,房主抵不住诱惑,不管什么诚信不诚信,要求加钱才能交易,甚至说不加钱就违约,怎么办?在这里,我们不去揣测张女士的主观动机,我首先和大家讲一下法律对这种事情的基本态度,那就是,一是保护守约方,二是坚持诚信原则。

  这下韩先生该怎么办,韩先生还可以要求继续履行房屋买卖合同,办理过户手续吗?

  如果房屋仅存在抵押的情况,韩先生愿意又能够代张女士还清款,消灭银行设立的抵押权,这时候即使张女士不配合办理过户手续,法院也可以判决双方继续履行房屋买卖合同,为韩先生办理房屋所有权证。但是,因为张女士涉及其他纠纷,房屋又被法院查封了,这时候,即使韩先生愿意替张女士偿还贷款,也无法办理过户了。

  韩先生支付了200万购房款,又不能取得房屋,可能也耽误了购买其他房屋的机会,韩先生可以怎么寻求救济呢?

  因为张女士的违约,造成韩先生不能取得房屋,只能另行购房,肯定会产生差价,这个差价就是韩先生因张女士的违约行为所造成的预期利益损失。法律规定,在房屋买卖履行过程中,因为一方构成根本违约,守约方可以要求解除合同并赔偿损失。在本案中,因为张女士未按时还清借款解除抵押,并且房屋又在交易后被查封了,这就构成了根本违约。韩先生有权要求解除与张女士签订的合同,并要求张女士支付违约金或者赔偿差价损失。如果违约金的数额不能涵盖损失,韩先生还可以要求调高违约金数额。

  景先生与马先生通过中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定景先生将坐落于北京市西城区西绒线胡同一处房屋出售给马先生。合同签订后,马先生当即支付定金10万元。后来,景先生的妻子王女士向马先生发送了告知函,告知房屋是景先生和马先生的夫妻共同财产,景先生出售房屋并未取得王女士同意。马先生赶紧和景先生联系,多次沟通,景先生也没有明确表态。后来景先生也以妻子不同意为由不再履行合同,双方陷入僵局。一年之后,马先生去世了,马先生的子女提起诉讼,要求景先生和王女士继续履行合同,配合办理过户。

  在买售双方签订《北京市存量房屋买卖合同》的时候,马先生没有对景先生的房产进行核实吗,王女士不同意过户,马先生就不能取得房屋产权证了吗?

  很多时候,房屋是共同所有的,但只登记在一方名下,这主要是存在于法定共有的情况。法律规定,夫妻在财产归夫妻共同所有。所以,即使房屋登记在一方名下,但如果房屋是在婚姻关系存续期间取得的,那也是法定共有财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。一方未经另一方同意,擅自处理共同财产的属于无权处分行为。马先生呢,在签订合同时,也看过景先生出示的房产证原件,上面显示的产权人是景先生,也注明了是单独所有,但是马先生忽略了法定共有的情形。虽然马先生与景先生签订的房屋买卖合同是有效的,但因为一方共有人不同意配合办理过户,因此房屋买卖合同也就无法继续履行。但合同未能履行是景先生的过错,马先生可以依据合同中的相应违约条款要求景先生承担违约责任。

  我们看到后面景先生也是以房屋是双方共同财产为由不履行合同,那么这是他和妻子在事先设置的“陷阱”吗?

  本案经过法庭调查,发现景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意,所以合同无法继续履行。但是,审判中发现,在房屋交易中,的确存在明明双方都同意出售房屋,但由于房屋价格上涨等原因,一方坚持说自己对房屋买卖不知情不同意的情况。对此,我首先要明确的就是,法院审查是以事实为依据的,如果买房人能够提交证据,证明夫妻一方对买卖房屋是知情同意的,那么出卖人就不构成无权处分,继续履行合同就不存在障碍,法院可以判决出卖人协助买受人办理过户手续。

  刚才您提到,这套房屋是通过中介成交的,中介是否有义务去了解这套住房是否是双方共同财产吗,这个案件中中介需要承担责任吗?

  现在,一些大的中介机构都会要求共有权人签订知情同意书,如果没有做到,那肯定是有责任的。法律规定,房屋中介机构,应当对房屋权属这些订约的重要事项进行调查,并且应当如实的向委托人报告,否则不能要求委托人支付中介费,对于委托人有损失的,中介机构还应当承担相应的赔偿责任。但是因为房屋买卖和居间服务是不同的法律关系,所以马先生不能在本案中既要求景先生承担责任,又要求中介机构承担责任。马先生可以居间服务合同纠纷,另行起诉中介机构。

  在二手房交易市场上,有自行成交和经纪机构成交两种交易方式,但不论哪种交易方式,事实上,只要在买房过程中做一些简单的工作就能避免这种情况发生,就是在签订合同的同时,问一下售房人的家庭情况,不仅要看产权证上的产权登记情况,还要看看卖方户口本上载明的婚姻状况,如果已婚,必须要让配偶签订知情同意书,如果配偶去世未经析产,还要让其他子女等继承人签订知情同意书,这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话,就尤其需要警惕。

  董女士与王女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定由王女士购买董女士位于西城区宣武门西大街一处房屋,总价值400万元。合同约定,董女士方应当在该房屋所有权转移之日起10日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因董女士自身原因未如期或无法迁出的,应当向王女士支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务。此后,王女士顺利完成了过户交接,房款也都给付完了,但是董女士继子的户口一直没有迁走。后来,王女士提起了诉讼,要求董女士依照合同约定,支付房屋总价款的10%作为违约金40万元,并继续履行迁出户口的义务。

  双方之前签订合同时已经约定10日之内将全部户口迁出,为何董女士没有将继子的户口迁出?

  户口迁出,需要有落户地。有些人可能对户籍政策不太了解,或者因为客观情况确实没有地方可以迁入,当然,也不排除确实会有恶意不迁出的情况存在。在本案中,董女士说她确实对户籍政策不了解,她是想把继子的户口迁出去,但没有直系亲属可以落户,自己也是多方联系,现在已经找到同意迁入户口的其他亲属,但手续比较多,还未办理成功。同时董女士也表示自己并非恶意,40万的违约金太高了,希望法院可以酌情降低。

  如果卖房人的户口有未迁出的情况,对买房人有何影响?法律规定中是必须将所有户口迁出吗,还是双方可以协定?

  首先,必须要明确的是户籍迁出并非民事法律的受案范围,户口迁移必须有户籍管理部门审批,是户籍管理部门作出的具体行政行为,不是法院民事案件的主管范围。因此,买卖双方在合同中约定的户口迁出义务不能得到法院判决强制履行,但是双方可以约定逾期迁出户口的违约责任,通过违约金来约束卖方的迁户责任,这是民事案件的受案范围。在审判实践中,因户口问题所能给买房人造成的实际损失确实难以界定。依据现有的户籍政策,房屋内现有户籍,不影响新的产权人迁入户口。一般情况下,买房人会认为可能会影响学区名额占用,可能会影响房屋再次出售价格等,但房屋价格是受多方面因素影响的,这种实际损失很难确定。

  在民事案件中,法院确定违约金的金额是以实际损失为基础的,但是咱们前面也谈过了,因户口问题所导致的实际损失难以确定,因此法院会根据违约金的补偿性和惩罚性功能,对违约金金额依法作出调整。本案中,法院没有完全按照合同约定金额来判,而是在综合考虑董女士按照合同约定交付了房屋,并办理了产权变更登记手续,履行了绝大部分出卖人的义务,同时王女士未能说明她所受损失的具体内容和金额,认为王女士主张的违约金与其所受损失相比,的确过高,因此酌情判决董女士向王女士支付了8万元违约金。

  既然合同约定了10%的违约金,董女士又确实没把所有户口迁出去,那法院对违约金进行降低,是不是从一定程度上纵容了违约行为呢?

  这里我们有必要谈一下违约金的性质。违约金以补偿性为主,也就是填补损失,以惩罚性为辅。民事案件和商事案件不同,民事领域中,订立合同的主体都是普通人,他们签订合同时对于一些违约责任可能没有概念。允许法院依法调整过高的违约金,并不是对违约行为的庇护,www.78367.com。而是为了兼顾公平。对于违约给当事人造成的损失,法院也会在裁判中判决违约方赔偿,以保护守约方的合法权利。当然,如果买房人对户口特别在意,也可以约定预留一部分房款作为迁出户口保证金,待卖方将所有户口实际迁出后,再行支付,这也是一个解决问题的办法。事实上,违约金不仅可以依法调低,也可以依法调高。如果守约方能够提交证据证明自己所受的损失高于合同约定的违约金,也可以要求法院提高违约金数额。

  张先生委托某装修公司以“包工包料”的方式装修房屋。装修完成后,张先生和妻子就搬入新房居住,可没多久张先生就开始咳嗽,后来不仅咳嗽越来越严重,张先生还出现眼睛充血、头痛等症状,整日难以入睡。在别人的提示下,张先生意识到有可能是装修污染惹的祸,于是委托专业检测机构对其房屋室内空气(甲醛、笨、TVOC、氮、氡等含量)进行检测,检测结果显示,空气中甲醛超出国家标准2倍多,张先生将装修公司起诉到法院。装修公司认为张先生自行采购的家具也可能释放甲醛等有害物质,不认可检测报告。审理过程中,法院组织双方腾退家具后,重新委托检测机构对室内空气作出检测,结果显示房屋室内空气依然不合格,最终法院以装修工程质量达不到约定标准为由,判决装修公司赔偿了张先生部分损失,并承担检测费、租金损失等相应的赔偿责任。

  张先生为了证明污染源,在入住之后还得再找地儿腾退家具,这还真是个麻烦事儿,我们应该怎么预防呢?

  检测机构往往只针对现有环境做出评估报告,但具体是由于哪项污染物造成的污染,并不能确定,从而容易产生纠纷。所以,双方最好约定在家具进场前由双方认可的第三方检测机构验收,并针对空气质量不合格专门列明违约责任。

  张先生为检查身体不适所支出的一些体检费用是否也可以要求装修公司承担?此外,张先生还可以要求装修公司赔偿什么损失?

  体检费用,是因为空气质量不合格导致的直接损失,可以获得赔偿。这里我扩展一下,因为空气质量不合格主要会产生几方面的损失,一方面是修复工程会产生的损失,另一方面是因为质量不合格或者修复造成逾期入住,会产生在外租房的租金损失,此外还有一些检测费用,业主检查费用等直接损失,本案中,因为涉及到腾退家具进行检测,还会产生一些仓储费用。

  在签订“包工包料”的合同中,如果把环保条件加入其中,标准该如何限定和履行?

  对于装修空气质量,国家是有明确的技术标准要求的,国家环保局发布的《室内空气质量标准》,住建部发布的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》,《住宅室内装饰装修管理办法》可以将这些标准约定在合同中。另外,在选建材时,对人造板材、油漆涂料、粘合剂等这些容易释放甲醛等有害物质的装修材料,可以要求查验产品合格证,查看包装上标明有害物质名称及其含量以及相应的检测报告。

  最后提醒大家:由于房屋的特殊性,房屋交易环节的复杂性,很多东西还是需要我们擦亮眼睛,仔细辨别啊!


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